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鹏瑞地产巧取深圳龙华“零地价”住宅项目

已阅读:次  更新时间:2021-12-24 09:23  作者:admin  
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原标题:鹏瑞地产巧取深圳龙华“零地价”住宅项目

本报记者 余燕明 广州报道

2020年初,一家名为“深圳市新基投资有限公司”(以下简称“新基投资”)的企业发生了股权变更,深圳市鹏瑞地产开发有限公司(以下简称“鹏瑞地产”)受让了新基投资51%的股权。

近8个月后,深圳市国土部门通过协议出让的方式,将一宗住宅地块以“1块钱”的名义价格,出让予深圳市樟坑径股份合作公司(以下简称“樟坑径股份公司”)。

再过了1个多月后,樟坑径股份公司与新基投资共同向深圳市国土部门提出了申请,要求将这宗住宅地块的受让方由“樟坑径股份公司”变更为“樟坑径股份公司、新基投资”。

据《中国经营报》记者查询了解,在表面上,新基投资与樟坑径股份公司之间并无股权关联,但它却顺利地介入了原本由樟坑径集体经济组织通过协议受让、1块钱代价取得的这宗住宅地块。

通过提前收购新基投资51%的股权,最终由鹏瑞地产主导了这宗住宅地块的开发建设。目前,该宗地块被开发成鹏瑞颐?府项目,并在今年9月取得了首批预售许可,批准预售面积16.21万平方米,预售均价达到了5.5万元/平方米,首批预售房源货值超过89亿元。

樟坑径股份公司手中这宗住宅地块的开发价值,外界早有窥见。早在2018年10月,这宗住宅地块进行过一次极为重要的规划调整,其容积率由当初的2.4被大幅调高至5.0,这意味着地块内规划建设的住宅面积增加了逾2倍之多。

在顺利收购新基投资51%的股权并介入这宗住宅地块的开发建设后,随着鹏瑞颐?府项目首期房源取得预售许可,鹏瑞地产低调却精准的运作也迎来了庞大且漫长的收获期。

容积率从2.4调高至5.0

据记者了解,樟坑径股份公司通过协议受让的这宗住宅地块位于深圳市龙华区观湖街道,宗地号为“A908-0823”,占地总面积为5.73万平方米,总建筑面积41.67万平方米,其中地上计容建筑面积28.68万平方米,相当于地上规划容积率约为5.0。

深圳市规划和自然资源局龙华管理局(以下简称“深圳规自局龙华管理局”)一位人士告诉记者,这宗住宅地块实际上属于樟坑径股份公司征地返还用地,即早年政府征收原农村集体所有的土地后,返还给原农村集体经济组织的建设用地,博天堂手机版app官网

樟坑径股份公司就是由龙华区观湖街道樟坑径社区下辖的集体经济组织。据上述深圳规自局龙华管理局这位人士介绍,为了落实深圳市征地返还用地历史欠账相关要求,2018年2月,深圳市政府批复同意将宗地号“A908-0823”住宅地块出让予樟坑径股份公司。

樟坑径股份公司征地返还用地的巨大开发价值,在2018年进行了一次极为重要的规划调整后得以释放。

彼时,樟坑径股份公司征地返还用地的占地总面积由6.73万平方米减少到了5.73万平方米,但其容积率却从之前的2.4大幅提高到5.0,意味着尽管该宗地块的占地面积减少了约1万平方米,但计容建筑面积增加了12.53万平方米。

不过,上述深圳规自局龙华管理局这位人士并未透露樟坑径股份公司征地返还用地在2018年进行规划调整的具体原因。

根据樟坑径股份公司征地返还用地的最新规划方案,地上计容建筑面积28.68万平方米里,住宅面积超过了25.11万平方米,占比接近88%;另外还有大约2.38万平方米的商业面积。

另据鹏瑞颐?府项目的建设方案,樟坑径股份公司征地返还用地上将建成7栋31~33层的住宅楼,共分2期开发建设,预计将推出2447套房源。

今年9月上旬,鹏瑞颐?府项目已经取得了首批住宅的预售许可,批准销售面积约为16.21万平方米,总计推出了1659套房源。目前,鹏瑞颐?府项目的销售均价约为5.5万元/平方米,按此计算,其推出的首批住宅的可售货值将超过89亿元。

樟坑径股份公司征地返还用地的地上住宅面积达到了25.11万平方米(不计项目住宅返还物业面积),保守按照5.5万元/平方米销售均价计算,鹏瑞颐?府项目整体可售货值将高达138亿元。

据记者了解,鹏瑞颐?府项目所在的深圳市龙华区观湖街道,区域内住宅用地供应极为稀缺。据中国指数研究院向记者提供的土地公开市场监测数据,2016年以来,龙华区观湖街道片区仅出让了2宗住宅地块。

2020年,深圳市龙华区人才安居集团以1.7亿元的代价,竞得了位于龙华区观湖街道的宗地号为“A917-0057”住宅地块,土地面积约6900平方米,将建成近1.77万平方米的可售型人才住房,同时规定该地块项目的销售价格为3万元/平方米左右。

2021年,深圳市龙华区人才安居集团又以1.01亿元的代价,竞得了位于龙华区观湖街道的宗地号为“A916-0572”住宅地块,土地面积约4555平方米,将建成1.74万平方米市场租赁住房,并要求拿地企业全年期自持。

另类介入地块开发

尽管龙华区观湖街道区域内住宅用地供应极为稀缺,但对开发价值巨大的“A908-0823”号住宅地块,樟坑径股份公司并未选择自主开发留作自用,而是让毫无关联的新基投资摇身变成了它的开发商。

前述深圳规自局龙华管理局这位人士告诉记者,“A908-0823”号住宅地块受让方由樟坑径股份公司变更为樟坑径股份公司、新基投资后,补交了地价款。

根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》相关条款,空地申请进入市场交易的,居住用地建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价的100%缴交地价。

深圳市国土部门一位工作人员在电话里向记者介绍,大多数情况下,目前企业补交地价款主要依据《深圳市地价测算规则》,采用标定地价系数修正法和剩余法的整体估价方式进行评估。

据记者查询获悉,目前龙华区观湖街道区域内的住宅用地的标定地价约为2万元/平方米,这一地价水平大幅低于近期龙华区土地公开市场出让成交的住宅用地价格。

其中,今年深圳进行的第二轮集中土地出让过程中,保利置业以32.87亿元的代价竞得了龙华区民治街道“A806-0394”号住宅地块,综合楼面地价约为2.69万元/平方米;中海地产以36.66亿元的代价竞得了龙华区民治街道“A817-0614”号住宅地块,综合楼面地价约为2.99万元/平方米。

不过,深圳规自局龙华管理局、鹏瑞地产方面均未向记者透露樟坑径股份公司、新基投资补交地价款的具体金额及分担比例。

但毋庸置疑的是,鹏瑞地产相当低调且十分精准地将樟坑径股份公司征地返还用地收入囊中。

虽然深圳市政府早在2018年已确定将“A908-0823”号住宅地块出让予樟坑径股份公司作为征地返还用地,但实际上一直到2020年8月下旬,樟坑径股份公司才与深圳市国土部门签订了土地出让合同。

2020年初,鹏瑞地产与深圳市天润创展投资有限公司(以下简称“天润创展”)分别受让了新基投资51%及49%的股权。据悉,新基投资的注册地就在樟坑径股份公司征地返还用地旁边,但在表面上,新基投资与樟坑径股份公司并无股权关联。

樟坑径股份公司与深圳市国土部门正式签订土地出让合同不足2个月后,樟坑径股份公司与新基投资就向深圳规自局龙华管理局提交了地块受让方变更申请,并由此主导了樟坑径股份公司征地返还用地的开发建设。

与共同出资设立项目公司的开发模式不同,而鹏瑞颐府项目的开发主体包括了樟坑径股份公司与新基投资。记者暂不清楚樟坑径股份公司与新基投资在鹏瑞颐府项目上的资金承担与利益分配。

尤其值得注意的是,与鹏瑞地产一道,一些名不见经传的私人股东也在鹏瑞颐府项目上分得了一杯羹。鹏瑞地产受让了新基投资51%的股权之外,其余49%的股权则由天润创展收购持有。

据记者查询了解,天润创展在层层股权穿透后由陈琛、陈琳、曾汉彬、曾丽贞、庄谦民、连卫青、袁世简、吴凯等自然人持股。其中,天润创展的主要持股股东陈琛、陈琳等人拥有香港身份,但其设立的相关企业注册地均在樟坑径股份公司征地返还用地周边的天润园区内。

记者联系到樟坑径社区一位工作人员,但她没有透露上述这些分羹樟坑径股份公司征地返还用地的自然人股东的身份背景。

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